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장기보유특별공제사건(2004서2375)분석

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작성자 작성자 : 관리자 조회 조회 1,778회 작성일작성일 : 2004-11-15

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재건축아파트의 입주권 양도에 대한 장기보유특별공제에 관한 규정을 적용하면서 당초 아파트의 취득일부터 재건축사업계획승인일까지 보유기간을 계산하는 것이 타당한지 여부

-심판청구번호 국심2004서 2375(2004. 9. 24)


1. 세무서 처분개요


청구인은 1993.3.15 ○○○번지 외에 소재하는 ○○○아파트 ○○○호(이하 "기존주택"이라 한다)를 취득하여 거주하던 중 2002.4.12 ○○○구청장의 사업계획승인으로 주택건설촉진법에 의한 재건축을 하게 되었으며 청구인은 2002.9.28 신규아파트인 ○○○동 ○○○아파트 ○○○호를 배정(이하 "쟁점입주권"이라 한다)받은 후 계약금만 납부한 상태에서 2003.12.9 쟁점입주권을 양도하고 양도차익 전체를 장기보유특별공제 대상으로 하여 양도소득세 신고를 함.


처분청은 소득세법시행령 제166조의 입주권에 대한 계산방법에 따라 양도차익 전체를 장기보유특별공제 대상으로 하지 않고 기존주택과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익으로 구분한 후 기존주택에 대하여만 장기보유특별공제를 하고, 보유기간도 기존주택의 취득일(1993.3.15)부터 쟁점입주권의 양도일(2003.12.9)이 아닌 사업계획승인일(2002.4.12)까지로 보아 5년이상 10년 미만에 해당하는 공제율(25/100)를 적용하여 2004.4.7 청구인에게 2003년도분 양도소득세 9,857,160원을 고지함.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견

국세심판원 결정문 참조


3. 국세심판원의 심리 및 판단

처분청과 같은 이유로 기각함. 자세한 내용은 국세심판원 결정문 참조하시길 바랍니다.



4. 박정식 변호사의 위 국세심판원의 결정문에 대한 분석의견


Ⅰ. 청 구 인 의 주 장

1. 청구인은
① 1993. 3. 15. 기존 주택을 취득하였고,
② 2002. 4. 12. 위 주택에 대하여 재건축 사업이 승인되었으며,
③ 2002. 9. 28. 입주권을 배정 받아,
④ 2003. 12. 9. 위 입주권을 양도 하였다.


2. 그러므로 이에 관한 양도소득세를 산정함에 있어서는 기존주택 취득일부터 입주권 양도일까지를 주택의 보유기간으로 보고, 그 기간에 해당하는 장기보유특별공제액을 공제(법 제95조) 하였어야 하는데,

처분청은 기존주택 취득일부터 재건축사업 승인일까지 만을 주택의 보유기간으로 보아 그 기간에 해당하는 장기보유특별공제액을 산정하여 이를 공제하였습니다.


3. 그러나, 소득세법 시행령 제155조 제16항은, 재건축사업의 조합원이 조합으로부터 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 양도소득을 부과한다는 규정(법 제94조 제1항 제2호 가목)에 불구하고, 1세대 1주택(시행령 제154조 제1항)으로 본다. 는 것입니다.
즉, 위의 법 제94에서 정하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 일반적인 모든 권리를 정한 것이고, 시행령 제155조는 그 중에서 재건축 특별법으로 정하는 입주자로 선정된 지위는 위의 일반적인 모든 권리에서 분리하여, 적용을 배제하여 1세대 1주택으로 한다는 것입니다.


4. 그렇다면 기존주택과 입주자로 선정된 지위는 분리하여 구별되는 것이 아니라 1세대 1주택을 구성하는 한 개의 주택인 것입니다.
입주자로 선정된 지위 그 자체를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.
부동산을 취득할 수 있는 일반적인 모든 권리는 여기에서 배제가 되었으므로, 재건축 관련 법률상의 입주자로 선정된 특별한 지위는 전혀 별개의 권리입니다.
권리와 지위는 법률상 가치와 권원이 다릅니다.


5. 기존주택과 입주자로 선정된 지위를 합쳐서 1세대 1주택으로 보는 이상 그 보유기간을 달리 구별하여서는 아니 되고, 장기보유특별공제액을 산정함에도 당연히 1세대 1주택을 보유한 기간, 즉 기존주택 취득일부터 입주자로 선정된 지위를 양도한때까지로 하여야 할 것입니다.


Ⅱ.국세심판원 결정의 부당성

1. 이에 관한 국세심판원의 판단에 의하면, 시행령 제166조에서 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는, 기존주택의 양도차익과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익으로 구분하여 계산하도록 되어 있다. 는 것으로 판단하였습니다.


그러나 위 제166조는 이런 계산을 하라고 한 규정이 아닙니다. 전혀 다릅니다.
제1항은 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 양도가액에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 뺀 금액으로 양도차액을 산정하라고 하였습니다.

이 규정에 의하면 청구인의 주장이 옳습니다. 1세대 1주택이니까 양도차익이나 장기보유특별공제액이나 모두 이 규정에서 정한 바와 같이 기존주택 취득일부터 입주자로 선정된 지위를 양도한날까지를 하나로 보고 산정하여야 합니다.
처분청의 판단과 같이 분리하여 산정하라는 규정은 전혀 아닙니다.


2. 여기서 유념하고 넘어가야 할 문제가 있습니다.

처분청은 입주자로 선정된 지위와, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 똑 같은 것으로 보고 있는 잘못을 저지르고 있습니다.
이를 구분하지 못한 채 같은 것으로 보고 판단하였기 때문에 근본적인 오류를 범하고 있는 것입니다.


3. 또 다른 한 가지 잘못된 판단은 법 제95조 제2항에서 장기보유특별공제의 대상은 토지 및 건물(법 제94조 제1항)로 되어 있으므로, 부동산을 취득할 수 있는 권리(법 제94조 제2항 가목)에는 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.

그러나 청구인의 입주자로 선정된 지위는, 부동산을 처분할 수 있는 위 규정과 상관없는 별개의 것입니다. 같은 것이 아닙니다.

그리고 청구인의 입주자로 선정된 지위는 기존주택의 취득과 합하여 1세대 1주택에 해당하는 것이니까 위의 장기보유특별공제의 대상인 토지 및 건물 그 자체에 해당 합니다.

그렇다면 청구인이 양도한 입주자로 선정된 지위는 1세대 1주택인 토지 및 건물 (법 제94조 제1항)에 해당하는 것이고, 부동산을 취득할 수 있는 권리(법 제94조 제2항 가목)에는 해당하지 않습니다.


처분청은 이것을 반대로 해석했습니다. 입주자로 선정된 지위와 부동산을 취득할 수 있는 권리를 똑 같은 것이라고 보았기 때문입니다. 이것은 잘못입니다.


4. 처분청이 설명한 바와 같이, 주택재건축조합에 종전 부동산을 제공하고 취득하게 되는 분양받을 권리 (법상: 입주자로 선정된 지위라고 하여야 합니다.)를 양도하는 경우, 종전 토지 및 건축물이 사업계획 승인에 의하여 그때부터 외형상 부동산을 취득할 수 있는 권리 (또 잘못 구별하고 있습니다.)로 변환되었을 뿐, 그 실질에 있어서는 종전의 토지 및 건축물에 대한 권리가 대체화 되어 있는 것이다. 라고 판단하고 있습니다.


표현이 정확하지는 않더라도 “입주권이 종전의 주택이다.” 라는 것은 옳습니다.

이와 같은 이치로 보더라도 양도차익이나, 장기보유특병공제액 산정은 기존주택의 취득부터 입주권의 양도까지를 하나로 보아야 합니다.


5. 이 문제에 관하여 대법원은 여러차례에 걸쳐 같은 판결을 한 바가 있습니다.

아파트 분양권은 결국 1세대 1주택인 건물과 토지로 간주 된다.(90누10346)
(90누6905) (98두3051) 는 것이 일관된 판례입니다.
처분청도 이 사건에서 같은 판단을 하고 있습니다.


6. 결국 장기보유특별공제액을 산정함에 있어서 보유기간을 기존주택 취득일부터 사업계획 승인일까지 만으로 보아야 한다는 처분청의 판단은 부당 합니다.

감사합니다.

변호사 박정식

 서울시 강남구 테헤란로 124 삼원타워 6층, 7층 (강남역 1번출구 역삼역방향 100m) 변호사 박정식
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